џWPCц ћџ2Њ ZB œ0ІџџXXxў6X@X@ааЋXxў6X@X@< Œ 9p`+‹CourierTTXb[ф2МPbP< Œ Ap`‹ArialTTbіKф2МPіP< Œ Ap`‹ArialTTіd[ф2МPdP< Œ Ap`‹ArialTTdb[ф2МPbP< Œ Ap`‹ArialTTb]Zф2МP]P< Œ Ap`‹ArialTT]ћџ2мф3|xа ї3и'џї аа АА.^ аа ААZX аааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџzџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааааб#b[ф2МPbP#бУУУ УCommon ThemesФ Ф аа ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџKџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааФФIn summary, completed and onЉgoing OIG investigations, have identified many of the following themes in common relating to fraud pertaining to dueЉdiligence requirements at lenders and lender servicers : ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}FUџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЋЋСoСtt СAn organized effort by more than one midЉlevel, or higher, employee(s) to СЋЋССtt Сcover lapses in required due diligence activities in order to retain the СЋЋССtt СFederal guarantee on multiple loansР"Рthe complicity or active СЋЋССtt Сinvolvement of management officials; ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}EфџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЋЋСoСss СIn these cases, the falsifications were motivated, at least in part, by СЋЋССss Сmanagement's desire to avoid a financial loss (loss of guarantee, loss of СЋЋССss Сfees or contractual penalties incurred); ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}MџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЋЋСoС{{ СTo some degree in all three cases, the lack of sufficient collection СЋЋСС{{ Сcapacity (insufficient staffing, insufficient computer resources or conflicts СЋЋСС{{ Сarising from changing computer systems) was a contributing factor to an СЋЋСС{{ Сunmanageable work load creating the need to play Catch up" and the СЋЋСС{{ Сrelated temptation to Cut comers; ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}QьџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЋЋСoС СWhen collection problems and due diligence Violations" were found and СЋЋСС Сreported to management by regulators or auditors, management СЋЋСС Сunderplayed or explained away the magnitude or severity of the findings СЋЋСС Сand in one instance engaged in an overt effort to Fix the problem by СЋЋСС Сcreating bogus entries.5 ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџVЅџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ Аааб#іKф2МPіP#б5. In the GЉ138 Cure Letter, ED defined Р РviolationРР as: '...the failure to timely complete a required diligent phone contact effort, the failure to send a required letter (including a request for preclaims assistance), or the failure to timely engage in a required skipЉtracing activity.. а .^. аааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџC џџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааааб#d[ф2МPdP#бУ УDue Diligence Violations: УУIndicators of Potential FraudФФФ Ф аа ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}&ўџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЪWўС1.ƒТTTTТThe volume of rejected claims is a common measure of servicing quality. A ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџШџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааsignificant increase in the number of a lender's/servicer's claims rejected by a GA gives a strong indication that the lender/servicer faces a potential increase for financial loss which in turn may tempt the lender/servicer to Cut corners~. ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}&ўџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааТЋЋЋТТTTTТA review of the rejected claims may identify patterns such as: required calls or letters, in specific buckets, not being made or sent by specific collectors during specific time frames; calls made on holidays or during vacations; and numerous identical and consecutive text strings documenting contact with a borrower or borrowers. ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}>xџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЪWxС2.ƒТlllТPrior reviews noting collection errors, deficiencies and or due diligence ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}џџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааviolations. What was management's response? Was the response credible and realistic? What did they actually do in response to the finding(s)? ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}=ЧџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЪWЧС3.ƒТkkkТA significant increase in the number of loans in the collections portfolio without a ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ™џџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааreasonable increase in collection capacity (i.e. more collectors, increased computer and telecommunications resources) may strain the ability to conduct the required collection activities in a timely manner. If the increase in the lender's portfolio results from the purchase of loans rather than the making of new loans, then the source of the loans, the Р РcureРР status and character of the loans may put further strains on a lenders collection capacity than would be anticipated from new loans. ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}MнџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЪWнС4.ƒТ{{{ТWhat is the makeЉup of the collection portfolio? What percentage of the ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџoџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааportfolio is comprised of loans for borrowers from proprietary trade and technical schools? These loans have historically tended to be for borrowers who can be more difficult to contact, are less inclined to want to repay the loan and therefore, more prone to default. ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}D~џџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЪW~С5.ƒТrrrТHow many actual calls (attempts and completions) does each collector make on an hourly, daily, and weekly basis? Are these rates reasonable and in line with industry norms? Does the lender/servicer set production expectations, goals, or objectives for the collection staff? Are these reasonable? ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ‘‘уџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЪk‘С6.ƒТПППТAnnounced or rumored Р Рdown sizingsРР, reorganizations of the collections unit, or ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџDџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааhigh turnover of collection staff may reduce the collectors productivity and increase the potential for sloppy and untimely work. ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАаа а .. аааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}HњџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЋЋС7.ТvvvТA collection staff largely comprised of partЉtime employees or college students ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџMџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааpaid minimum wage rates may raise questions about the quality of the collection efforts. ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}DоџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЋЋС8.ТrrrТSurges or Spikes" in collection contacts at the end of buckets when compared to ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ`џџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааNormals collection contacts during the remainder of the period. Œааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}N™џџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааСЋЋС9.Т|||ТA gross deviation by the lender/servicer from its usual practices relating to collection histories. For example, a servicer that normally submits a computer generated collection history as part of its default claims package to the GA for no obvious reason starts to submit manually prepared collection histories as part of its default claims package. 10.Т|||ТA significant increase in the number of approved forbearances. б#b[ф2МPbP#бУ УааBasic Steps for Documenting УУDue Diligence FraudФФ Ф Фаа The following is a brief list of steps an investigator or auditor should consider when confronted with potential due diligence fraud: 1. Analysis and comparison of collection histories, telephone billing records, and mail records. *Т|||ТCompare suspicious telephone contact entries (i.e. date, time, originating number) with telephone billing records. In some instances, this may be limited to toll calls and in other cases nonЉtoll call records may exist; *Т|||ТAssess whether the length of the telephone contact is of sufficient length to accomplish the collection activity. If the collection history records a telephone conversation and the phone records show a call of 10 seconds, then there may be a problem; *Т|||ТIf backdating of contacts is suspected, compare computer backup records from month to month. Example: June contact information does not appear on June or July back up tape but does appear on the August back up tape; *Т|||ТIf it is suspected that the collection histories contain falsified entries relating to collection levers (i.e., lepers not sent) in addition to conducting a sample verification of the borrowers, check postal billings. Some lenders/servicers may send lepers by certified mail. Are there billing records that support such mailings? *Т|||ТEye ball' collection records for suspiciously similar signatures on borrower related documents and collection histories containing nearly identical written initials for different collectors; ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}XА”џџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ Ааа*Т†††ТDetermine whether individual collectors id's are being used to log collection activities even before or after they are employed by the lender/servicer. УУ NOTE:ФФСооСIf it is anticipated that It will be necessary to compare collection histories СЋЋСС†† ССооСand telephone records, the telephone service provider(s) should be СЋЋСС†† ССооСcontacted immediately because many service providers retain records for СЋЋСС†† ССооСonly limited periods of time. Also, some lenders/servicers may have their СЋЋСС†† ССооСown phone systems and generate internal telephone records. а ..C аб#]Zф2МP]P#б 2.Т†††ТQuestion collectors and collection supervisors about discrepancies and ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџЁџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАааcontradictions. If an employee admits to falsifying collection efforts or identifies others, ask follow up questions: ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}SHџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАаа*ТТWhat was the motivation for the falsification: incentives, increased salary, СEE@ССEE@Сfear of losing job? *ТТWhere did the idea to falsify records originate? Whose idea was it? ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}VљџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАаа*Т„„„ТWho else is doing the falsification? How widespread (i.e., one person, a few people, or virtually everyone)? *Т„„„ТHow many records did the person falsify and/or what proportion of the persons work efforts were devoted to the falsification of entries? ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџ}]UџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАаа*Т‹‹‹ТWhat was falsified (i.e., types of entries and distinguishing characteristics) and how was it falsified (i.e., fabrication, forgery, etc.)? When did the falsification(s) occur (time frame)? ааџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџPџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџџАаа